מהי השבחה? איך ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה? ולמה צריך שמאי מקרקעין מומחה בתחום?
סעיף 196 א, לחוק התכנון ובניה , התשכ"ה-1965 קובע: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". היטל ההשבחה הינו תשלום החל על בעל המקרקעין , בעלים, חוכר, חוכר לדורות ובשנים האחרונות לפי הפסיקה נוסף גם ברי-רשות.
ניתן לחייב בחבות היטל השבחה במקרקעין כאשר מרחיבים זכויות בתוכנית הן באופן ישיר והן בדרך אחרת. את ההיטל ניתן לגבות בעקבות אישור תוכנית , יחול על המקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית (בתחום הקו הכחול) או גובלים עמו. שעור ההיטל הוא מחצית מההשבחה שאותה קובע שמאי מקרקעין לאחר אישור תוכנית, התרת שימוש חורג או מתן הקלה.
לוועדה סמכות לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תוכנית על למועד מימוש הזכויות. גם כאשר הוועדה דוחה את השומה עד למימוש זכאי כל בעל מקרקעין לדרוש שומה מהוועדה ולאחר מכן לשלם את ההיטל שהוא מחצית מההשבחה אותה קבע שמאי מקרקעין. מיום הדרישה של בעל המקרקעין נקבע פרק זמן של 90 יום.
היטלי השבחה והמקרי השונים מבחינת מיסוי
קיימים מקרים שבתקופה של המחזיק במקרקעין אושרו מספר תוכניות ובמקרה זה , תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שוויה של התוכנית שבאה ואושרה אחריה. כאשר מקרקעין הופקעו , לא יחולו עליהם היטל השבחה על החלק המופקע בלבד.
לאיזה מועד יערוך שמאי מקרקעין את השמאות?
ההיטל ישולם בעת מימוש זכויות במקרקעין שלגביהם חלה השבחה ורשאי החייב לשלם מקדמות לפני קביעת השומה. כאשר החייב מממש חלק מזכויות ישלם את החלק היחסי אותו מימש.
המועד הקובע באישור תוכנית הוא 15 יום מיום אישור התוכנית וכאשר מקבלים הקלה המועד הקובע לשומה הוא יום אישור ההקלה.
הסכום שהתקבל ממודד על ידי הוועדה המקומית מהמועד הקובע המוגדר בחוק עד ליום המימוש וזאת בהתבסס על חוות דעת שמאי מקרקעין אשר הכין שומה לכל תוכנית שאושרה (יש לשים לב שהדגש הוא לתוכנית שאושרה) , ובדוח יפורט המקרקעין שהושבחו עקב אישור התוכנית וסכום ההשבחה.
הוועדה המקומית מחויבת עפ"י החוק לידע את בעל המקרקעין עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את החלק היחסי שלו בזכויות.
בעזרת שמאי ניתן להגיש שומת השגה תוך תקופה לערעור של 45 יום. את ההשגה ניתן להגיש בשני מישורים;השגה הן על החיוב עצמו- בד"כ נושא משפטי ושמאיובמקרה זה פונים לשמאי מייעץ המוגדר בחוק (קיימת גם אפשרות לפנות לשמאי מכריע) והמישור השני הוא פניה לשמאי מכריע על גובה ההיטל שזה כבר בטיפולו של שמאי מקרקעין בלבד כפי שהודר בחוק. שמאי מקרקעין מגיש השגה לשמאי מכריע בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון ובניה אשר אושר ביום 1 באפריל 2009.
מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין המומחה בתחום לעניין הפטורים בהיטל ההשבחה שכן במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה ושמאי מקרקעין מומחה יכול לחסוך ללקוח סכומים לא מובטלים וזאת ע"י יעוץ נכון לקבלת הפטורים הניתנים בחוק ותכנון מס נכון.
המלצות לקבלת פטור מהיטל השבחה
- במתן הקלה או שימוש חורג הוועדה רשאית לתת פטור מלא או חלקי , בגלל מצב חמרי.
- מקום שהוכרז כשכונת שיקום על ידי הממשלה – יש לבדוק שההכרזה בתוקף ולא בוטלה.
- ישובים או חלק מהם ששר השיכון ושר הפנים הכריזו עליהם בצו בהסכמת הרשות בתחום פינוי בינוי והתחדשות עירונית או לפי סעיף 62א, שיעור התשלום יהיה רבע.
- תוספת שטחי שירות להנגשה.
- מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות, ספורט, הקדש ציבורי שהמשותף לכולם שהם ללא מטרות רווח.
- הרחבה לדירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר בתנאים מסוימים לפי קביעת החוק.
להלן הרחבה לעניין נושא הפטור עד 140 מ"ר והפסיקה בנושא; (פס"ד עמנ (ת"א) 29523-11-25 יעקב כהן נ' הוועדה לתכנון ובניה רמת השרון.
לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג)(2) לחוק התכנון ובניה , לאחר תיקון 54 לחוק ישנה הלפטור עד 140 מ"ר ודרישה לגור בנכס 4 שנים בעת מכר הדירה ממועד אישור התוכנית המשביחה ולא מיום גמר הבניה המקורי של הנכס.
סייג: באזור יהודה ושומרון לא חלה חבות של היטל השבחה.
הקשר בין שמאי מקרקעין לפטור מהיטל השבחה
התייעצות עם מומחה המתמחה בהיטלי השבחה ובונושא הפטורים חוסך ללקוח כבר בשלב ההתחלתי את נושא השמאות במידה ורואה לנכון שינתן לקבל פטור המגיע לפי החוק וללא הכנת שמאות לשמאי מכריע. במקרה שיש פטור לא יהיה תשלום של היטל השבחה על החלק הפטור ובמקרה כזה שמאי מקרקעין יכול לחסוך את החיוב.
יניב רפאל-שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה.
